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【おすすめランキング】注文住宅の土地探し!自分で探す方法!家にこだわって土地を安く抑えたい方向け

投稿日:2020年3月18日 更新日:



こんにちはタクヤです
私は会社員を務めながら不動産投資をやってます


投資のこだわりとして好条件の土地をお得に買うというのを徹底していて、そんな土地探しをしていく中で様々な不動産会社とやり取りを行いました!


不動産投資について詳しく知りたい方はこちら👇

»100万円以下の少額投資!会社員の副業体験談




また「もふ社長」が不動産の基礎知識から購入の注意点まで解説しているページがとてもためになります!

»不動産の買い方


https://youtu.be/C-G8VRXMCSM


現在では、これまで勉強してきた不動産のノウハウを注文住宅の土地探しに活かしてます


ということで今回は「注文住宅の土地を自分で探す」をテーマにお話しします!


土地探しについて以下の順番にお話ししていきます





サイトを使って探すメリットは?




<メリット>
・広範囲で探せる
・不動産会社に出向かなくてよい
・気軽に探せる
・直接の会話が無いので安心
・複数のの不動産から物件を見ることが可能
・検索条件による絞り込み機能がかなり便利!
・気になる地域の不動産を「安い順」に見れる


しかし多くの方が不動産会社に直接出向くと思います
それでは大損する可能性がめちゃくちゃ高いです


理由は「同じ地域でも管理会社が違うから…


デメリット満載なパターンを1つ紹介します
注文住宅を建てるための土地購入を検討中。
不動産の知識がないため不動産会社に相談
土地を紹介してもらいアドバイスを受ける
希望の地域で売出中の物件を何か所か見学
紹介された中から気に入った場所を見つける
後日、気に入った不動産の購入手続きが完了。


あなたは上記のような流れで考えていませんか?
これを踏まえてデメリットを説明します


<デメリット>
・一社だけの情報だと選択肢が少ない
・他会社で良い物件があっても気づかない
・不動産会社への移動時間が勿体ない
・知識が少ないと上手く乗せられる可能性あり
・不動産を見て回る時間が勿体ない
・手付金を請求されることがある


不動産の探し方に明確なルールはありません。
自分が納得できる選択を取りましょう。

まずは土地の選び方を知る



考えは人によりますが私が行ってる方法を紹介します


〇住みたい地域を何か所かリストアップする
 職場、実家への移動時間を1時間以内で探す
 私の場合電車、車、徒歩を考えて7か所ほど
 好きな店が近い、景色がキレイなど


〇引っ越し先のチェックポイントを知っておく

 付近に最低限あるとよいのは

 ・スーパー
 ・病院
 ・保育園や幼稚園、小学校、中学校


 この5つは欲しいです!

 欲を言えば公園、銀行、コンビニも欲しい!


〇家の広さから土地の広さを考える
 通常2階建ての場合25坪ほどの必要で
 隣地との離隔距離や駐車スペースを考慮する
 そうなるとと最低40坪は必要です


〇駐車スペースと庭の面積を考える
 この時点ではまず理想で大丈夫です!
 将来の子供の車やセカンドカーなど
 車1台で4坪(13㎡)が目安です
 家庭菜園や庭でバーベキューは3坪(10㎡)


〇車の運転をする場合、道路の広さを考える
 運転に自信が無い方はこだわりたいポイント
 家の前だけでなく大通りに出るまでの経路。

 例え気に入った場所でも考えるべきところ

 普通自動車がすれ違う場合5mは欲しいです





土地価格の相場は?



土地を調べたとき難しいのが単価の表示です
よくあるのが「円/坪」や「円/㎡」です


これは、分かりやすいようで分かりにくい…


この記事ではそんなな表記は無しで書きます
早速土地の相場ですが

全国の平均2000万円
東京や大阪などの都市部は更に高い。
逆に都市部でなければは1000万以下が普通の所も多い



また駅に近いほど高くなる傾向があります


家が3000万として、それプラス土地代。
合計4000~5000万くらいかかる計算。


正確な地価を知りたい方はこれをご覧ください
»全国土地代データ







土地選びの注意点



〇騒音が少ない場所を考える
例えば電車、車、飛行機、工場などのことです
線路の近くや大通りに面している場合は要注意


〇ハザードマップをチェックする
水害や土砂災害など危険リスクがある場所は避けましょう
通常、危険な個所には「建築条件」による制約があるので
家を建てられませんが、ギリギリの条件で「制約なし」と
されていたら怖いですよね…


〇近隣住民の年齢層や雰囲気

特にお隣さんとなる家は必ずチェックした方がいいです
私の場合は敷地内にゴミを捨てられた挙句「みっともない片付けろ
と数分説教をされたことがあります…

土地を買った感想についてはこちらで紹介しています
»土地を買った感想と注意点








安い土地はなぜ安いのか?



過疎化などの理由でなかなか売れない又は条件付きの土地は安いです
安い場合、理由があるのは明確ですが良い土地の場合もあります


良い土地なのに安く売りに出すケース
持ち主が引っ越しなどの理由で手放したい
相続で揉めないため
・高齢になり除草などの管理ができなくなった



上記のように明確な理由があると安心できます


しかし以下の場合は慎重に考えましょう
条件付きのため安くなるケース
セットバックが必要
 隣接している道路が狭いと土地の面積を削らないと建築不可
 「私道負担」とも言います

崖条例につき建築条件あり
 近くに崖があると規定以上の離隔距離をあけないと建築不可

三角などの変形地
 土地の形に合わせて家を建てる必要あり
 

自分に合ったサイトを探す
【おすすめランキング】



私のおすすめランキングはこんな感じになりました


 1位 アットホーム
 2位 YAHOO!不動産
 3位 HOME’S(ホームズ)
 4位 SUUMO(スーモ)
 5位 Century21


ランキングの判断基準は以下の3つです👇

物件数の多さ
サイトの見やすさ
サイトは使いやすいか



全て使った感想ですが「使いやすさ」に関しては
1位と2位で圧倒的な差がありました。

アットホーム



・物件数      ◎
・サイト見やすさ  ◎
・サイト使いやすさ ◎


便利ポイント

地域名、駅名で検索機能 あり
建築条件などの備考欄  あり
物件位置情報      あり
問い合わせ機能     あり
並び替え機能      あり
ローンシミュレーター  あり



YAHOO!不動産



・物件数      ◎
・サイト見やすさ  ◎
・サイト使いやすさ 〇


便利ポイント

検索機能     あり
建築条件備考欄  あり
物件位置情報   航空写真無
問い合わせ機能  あり
並び替え機能   あり
ローン自動計算  なし



HOLME’S(ホームズ)



・物件数      ◎
・サイト見やすさ  ◎
・サイト使いやすさ 〇


便利ポイント

検索機能    あり
建築条件備考欄 あり
物件位置情報  あり
問い合わせ機能 あり
並び替え機能  駅から近い順無
ローン自動計算 なし



SUUMO(スーモ)



・物件数      〇
・サイト見やすさ  ◎
・サイト使いやすさ 〇


便利ポイント

検索機能    あり
建築条件備考欄 あり
物件位置情報  航空写真無
問い合わせ機能 あり
並び替え機能  駅から近い順無
ローン自動計算 なし



Century21



・物件数      〇
・サイト見やすさ  〇
・サイト使いやすさ 〇


便利ポイント

検索機能    あり
建築条件備考欄 あり
物件位置情報  両方なし
問い合わせ機能 あり
並び替え機能  駅から近い順無
ローン自動計算 なし

問い合わせをしてみる



私の場合、最初は本やネットで調べることをしずに
不動産会社に問い合わせをして学習していきました


ある程度の目星がついたら問い合わせてみましょう。
最初は専門的な知識がないのが当たり前です。
気になったことは全て聞くのがおすすめ!


私が過去に問い合わせた内容
農地転用ってなんですか?
  ⇒農地を宅地化する等用途を変更すること

農地を農業以外に活用できますか?
  ⇒場所や状況によって変わるが難しい

セットバックってなんですか?
  ⇒道路が狭い場合、土地の一部を道路化

崖条例ってなんですか?
  ⇒崖の近くには建設できない決まり

整地の費用ってどれくらいですか?
  ⇒これは答えて貰えなかった…

購入前の地盤調査は可能ですか?
  ⇒基本は不可能

登記費用はいくらかかりますか?
  ⇒安くて50万程度



問い合わせの時なにを聞けばいいの?



私が毎回聞いているのは以下の3つです
・土地の境界線は明確か
・縦横寸法
・建築条件はあるか
・高低差はあるか
・隣接道路の幅


これらは後々トラブルになりやすい内容です
上記の内容が納得できないと、話を進めても時間の無駄になってしまう可能性があります。


寸法は元々サイト上に書かれていることが多いです!
近隣住民とのトラブル有無も確認しておくと良いです

最初から現地確認は時間のムダ



気になった物件は直接見に行くのが一番です
けど見に行っても気に入らなかったら無駄足になる…


ではどうしたら効率がいいのか?
GoogleMap」がかなり便利です!


私の場合、物件確認の9割はこれで終わらせています
ストリートビューだと更に分かりやすいです。


現地確認で見るべきポイント



確認する時は建設面生活面をもとに考えます
建設面
・工事車両が通れるだけの道路幅はあるか
・実際に見た土地のサイズ感
・電柱などの邪魔物はないか
・周辺で建設予定はあるか
・大規模な整地は必要か

生活面
・近隣住民の雰囲気や年齢層
・最寄り駅やスーパーまでの実際の移動時間
・車通りの多さ
・日当たりはよいか
・段差はないか


他にも見るべき点はあると思いますが
全てが完璧!という物件が見つかったら最高ですね!


メールで価格交渉は可能?



結論から言いますと「可能」です


交渉というのは、不動産会社と所有者間で行うもので、不動産会社に出向いても状況は変わりません


しかし礼儀社会常識の面で考えるとどうなのか。
と考える方もいらっしゃると思います。


あくまでも私の経験ですが、過去にメールで価格交渉を何件か行った結果、 普通に対応してくれました!


担当者で変わることもありますが、挑戦する価値はありそうです



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